상가 임대차 계약/임대료 부가세/간이과세자 부가세

 

작년 말 오프라인 매장을 하기위해 상가를 계약하게 되었습니다. 상가를 임대하면서 느낀점은 공부를 좀 하고 진행 할껄 하며 후회를 하였습니다. 임대차계약시 중요한 것들이 많이 있습니다. 그 중에 임대료의 부가세에 대해 알아보겠습니다.

 

임대료 부가세

주거용 부동산인 경우에는 부가세가 따로 없지만 임대업인 부동산인 경우에는 임대료 10%를 내야합니다. 
예를 들어 임대료가 150만원이면 부가세 10%인 15만원을 더해서 165만원을 임대인에게 주면 됩니다. 그럼 나중에 15만원에 대한 세금계산서를 발행 받으면 됩니다. 

 

임대인 일반과세자, 임차인 일반과세자

임대인과 임차인 모두 일반과세자라면 업무 처리가 매우 편합니다. 임대료에 부가세 10%로 포함해서 내고 세금계산서를 받으면 끝입니다. 임차인은 나중에 매입으로 잡아서 환급을 받을 수 있습니다. 아무런 문제가 없는 이상적인 내용입니다.

 

임대인 간이과세자, 임차인 일반과세자

간이과세자는 세금계산서 발행이 불가합니다. 즉 부가세를 낸다해도 세금계산서 발행이 불가능하기 때문에 부가세 신고할 때 매입으로 공제를 받을 수 없습니다.
매입으로 잡을 수 없기 때문에 환급 받을 수가 없습니다.
임대료에 부가세 10%까지 임차인 입장에선 불리한 상황이지만 어쩔 수가 없습니다. 법이 그러합니다. 하지만 임대인이 간이과세자라면 세금계산서 발행이 불가하기 때문에 부가세가 없는 경우가 있습니다. 

 

 

임대인 일반과세자, 임차인 간이과세자

보통은 처음으로 상가를 임대하여 사업하시는 분들이 간이과세자인 경우가 대부분입니다. 이때가 문제가 되는 상황이 많이 나오게 됩니다. 임대차계약서 작성시 부가세부분에 부가세별도로 명시가 되어있는지 아니면 부가세포함 임대료를 적는지 반드시 확인하시고 계약하시길 바랍니다. 상가를 임대할 때 가장 중요한 부분이 임대료인데 10%는 정말 크게 부담으로 다가옵니다. 보통은 상가 임대광고에는 부가세내용 없이 보증금 얼마 월 임대료 얼마만 표기하여 광고합니다. 월세 90만원인 줄알고 계약했는데 나중에 부가세 10%도 내라고 하면 월 99만원으로 임차인 입장에선 정말 부담스럽습니다. 부가세는 무조건 내야합니다. 나중에 환급 받기도 힘듭니다. 종합소득세 신고때 경비로 처리하는 경우도 있지만 100% 다 받기는 힘듭니다. 법이 그러합니다. 
간이 과세자는 1년에 한번 부가세 신고를 합니다.

 

부가가치세 계산

일반과세자라면 1년에 2번 부가가치세 신고하여 납부하면 됩니다. 사업을 하면서 발생한 매출세액에서 사업을 하면서 발생한 매입세액을 차감하여 부가가치세액을 계산하게 됩니다. (부가가치세=매출세액-매입세액)
그렇기 때문에 부가세 환급이 무조건 되는 건 아닙니다. 
매출세액이란 세금계산서매출, 현금매출, 카드매출등 사업에서 발생하는 모든 매출을 의미합니다.
매입세액이란 창업을 해서 매장을 오픈하여 인테리어비용, 시설확장, 운영비, 제품의 원가, 임대료, 관리비 등입니다. 사업관련하여 가용한 금액을 말합니다. 
인건비로 지출되는 비용은 매입세액으로 공제 받을 수없습니다. 

 

마무리

상가임대를 한경우에는 특별한 이유가 없다면 부가세10%는 꼭 내야합니다. 법이 그러합니다. 임대차계약시 주의할 점들이 많습니다. 반드시 미리 알아보시고 계약서 꼼꼼히 확인하시고 계약하시길 바랍니다. 올해 사업을 시작하시는 분들 이미 하고 계신분들 모두들 부자되셔서 건물주가 됩시다. 감사합니다.